Haberler / Makaleler

Kentsel dönüşüm uygulamaları, afet riski altındaki yapıların yenilenmesini amaçlamakla birlikte, bu süreçte mülkiyet hakkının korunması temel bir anayasal zorunluluktur. Uygulamada sıkça karşılaşıldığı üzere, 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan üçte iki çoğunluk kararlarının, azınlıkta kalan maliklerin hak ve menfaatlerini ne ölçüde koruduğu önemli bir tartışma konusudur.

Bu bağlamda Anayasa Mahkemesi’nin Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven başvurusuna ilişkin kararı, kentsel dönüşüm süreçlerinde çoğunluk iradesinin sınırlarını açıkça ortaya koyması bakımından büyük önem taşımaktadır. Mahkeme, çoğunluk kararlarının mutlak olmadığını, azınlıkta kalan maliklerin açık şekilde zarara uğratılamayacağını ve mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerin adil bir denge gözetilerek gerçekleştirilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Kararda özellikle, başvuruculara önceki taşınmazlarına kıyasla daha düşük nitelikte bağımsız bölümler önerilmesi ve bu durumu kabul etmemeleri üzerine paylarının satışa çıkarılması, mülkiyet hakkına yönelik ağır bir müdahale olarak değerlendirilmiştir. Anayasa Mahkemesi, bu süreçte derece mahkemelerinin yalnızca şekli denetim yapmakla yetinmeyip, somut olayda ortaya çıkan değer dengesizliğini ve hakkaniyet unsurunu da incelemesi gerektiğini belirtmiştir.

Sonuç olarak bu karar, kentsel dönüşüm uygulamalarında “çoğunluk kararı” ilkesinin tek başına yeterli olmadığını; bunun yanında adil, dengeli ve hakkaniyete uygun bir paylaşımın zorunlu olduğunu ortaya koymaktadır. Bu yönüyle karar, hem idare hem de yargı organları açısından yol gösterici nitelikte önemli bir içtihattır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mart 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kararında, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi kapsamında kira sözleşmelerinin, taraflardan biri için ilişkinin çekilmez hale gelmesi durumunda süresi dolmadan feshedilebileceği ifade edildi.

Daire, kira sözleşmesinin sürekli edimli sözleşmelerden biri olduğunu belirterek, taraflardan biri açısından çekilmezlik hali doğmuşsa, o tarafın sözleşmeyle bağlı kalmasının beklenemeyeceğini kaydetti.

Kararda, “Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uyma şartıyla, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı iş yeri kirası dahil, her türlü kira ilişkisinde kullanılabilir” denildi.

 Arsa paylarının  belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı  kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen  tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden  ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir  hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi  gerekmektedir.